Η ΣΗΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ- ΟΔΕΥΟΝΤΑΣ ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΑΝΑΡΤΗΣΗ – ΑΚΙΝΗΤΑ «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ»

Γράφει η

Μελίνα Γ. Κονάκογλου

 – Κωνσταντοπούλου

      Δικηγόρος

Το κτηματολόγιο αποτελεί μία πλήρη καταγραφή όλων των ακινήτων και των εμπράγματων δικαιωμάτων (και ορισμένων ενοχικών) στην επικράτεια της χώρας.

Καθώς προχωρούν οι μελέτες και η διαδικασία της Κτηματογράφησης στο σύνολο της επικράτειας οδηγούμαστε στη σύνταξη ενός συστήματος  χωροτεχνικών και νομικών πληροφοριών που θα αφορούν στα ακίνητα και οι οποίες θα ενώνονται σε μία ενιαία, κτηματοκεντρικά οργανωμένη βάση.

Σε αυτό ακριβώς το σημείο εντοπίζεται και η διαφορά του Κτηματολογίου με το Υποθηκοφυλακείο. Η κάθε εγγραφή στο υποθηκοφυλακείο γίνεται με βάση το πρόσωπο του δικαιούχου και όχι με βάση το ακίνητο. Το ισχύον δηλαδή σύστημα μεταγραφών και υποθηκών έχει προσωποκεντρικό και όχι κτηματοκεντρικό χαρακτήρα, κάτι που καθιστά προς το παρόν αδύνατη την έρευνα και τον έλεγχο του συνόλου των πληροφοριών που αφορούν σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Επίσης, ως προς την τεχνική πληροφορία, η κτηματολογική βάση εξασφαλίζει στον πολίτη πρόσβαση στα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου (εμβαδόν, όρια, συντεταγμένες κορυφών) που σήμερα δεν είναι καταγεγραμμένα σε καμία βάση.  Ένα πολύ απλό παράδειγμα για να καταλάβουμε όλοι τη σημασία αυτής της διαφοράς είναι το ότι ως τώρα με το ισχύον σύστημα των μεταγραφών πολλά διαφορετικά πρόσωπα μπορούσαν να εγγράψουν το ίδιο ακριβώς δικαίωμα επί του ιδίου ακινήτου με βάση αντικρουόμενες μεταξύ τους δικαστικές αποφάσεις που είχαν ίσως εκδοθεί ή ακόμα και συμβόλαια, χωρίς κανείς από αυτούς να καταλάβει τίποτα και χωρίς καμία τελικά διασφάλιση του δικαιώματός του, για να μην αναφερθούμε στις πολλές περιπτώσεις ιδιοκτησιών στα χωριά χωρίς διανομή, όπου δεν είχε γίνει ποτέ καμία καταγραφή και έλεγχός τους και ο ένας ιδιοκτήτης «έπεφτε» πάνω στον άλλο. Με το κτηματολόγιο αυτό έρχεται να αλλάξει καθώς πλέον η καταχώριση της πληροφορίας και ο έλεγχος θα γίνεται με βάση το ακίνητο το οποίο θα αποκτήσει ταυτότητα, έναν κωδικό αριθμό εθνικού κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) που θα το ακολουθεί και θα είναι μοναδικός για το κάθε γεωτεμάχιο και όχι με βάση το πρόσωπο του δικαιούχου, εξασφαλίζοντας έτσι τη προστασία του δικαιώματος  και την κατοχύρωση της ακίνητης περιουσίας του κάθε δικαιούχου ευθύς εξαρχής.

 Πρέπει εδώ να τονίσουμε και προς αποφυγή παρεξηγήσεων ότι το Κτηματολόγιο ουδεμία σχέση έχει με το Περιουσιολόγιο για το οποίο πολύς λόγος γίνεται τελευταία και, αν και το πρώτο εκτός από την καταγραφή της ιδιωτικής περιούσιας ,στόχο έχει και την καταγραφή και το ξεκαθάρισμα της περιουσίας του Δημοσίου, αυτό δεν έχει να κάνει με την επιβολή επιπρόσθετων φόρων και άλλων βαρών από την Εφορία αφού δεν είναι αυτός ο σκοπός και λειτουργία του, όπως προαναφέρθηκε.

Ένα ειδικότερο θέμα  που χρήζει διευκρίνησης είναι πως για τη δήλωση στο κτηματολόγιο δεν απαιτείται η προσκόμιση οικοδομικής άδειας για τα κτίσματα ούτε και η βεβαίωση περί ανυπαρξίας αυθαιρέτων κτισμάτων τα οποία ούτε ελέγχονται ούτε φορολογούνται  αλλά φυσικά δε νομιμοποιούνται κιόλας με βάση και  μόνο τη δήλωση τους στο κτηματολόγιο. Το  κτηματολόγιο αφορά κυρίως η γη και όχι τα επ’ αυτής κτίσματα, εκτός από περιπτώσεις σύστασης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας. Επίσης, ακόμα και σ’ αυτές τις περιπτώσεις, ελάχιστη σημασία έχει η τακτοποίηση αυθαιρέτων και ημιυπαίθριων χώρων που έλαβε χώρα κυρίως με το ν. 4173/2013 η οποία μόνο πληροφοριακά λαμβάνεται υπόψιν ιδίως για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες στις οποίες έχει μεταβάλλει  τη χρήση ή την έκταση και σε καμία περίπτωση δε μπορεί να δηλωθεί οριζόντια ιδιοκτησία που δημιουργήθηκε με την υπαγωγή στον Ν. 4173/2013 χωρίς να έχει λάβει ποσοστό επί του εδάφους με μεταγεγραμμένη στο υποθηκοφυλακείο τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας που την αφορά.

Οι βασικότεροι νόμοι  οι οποίοι διέπουν τη λειτουργία του κτηματολογίου είναι οι  2308/1995 και 2664/1998 με τις επιμέρους τροποποιήσεις τους.  Η περιοχή μας κηρύχθηκε υπό κτηματογράφηση και λαμβάνει χώρα η μελέτη με κωδικό ΚΤ2-07 για την ολοκλήρωση δημιουργίας Εθνικού Κτηματολογίου που αφορά τους καλλικρατικούς δήμους Αλμωπίας και Έδεσσας. Τα Γραφεία Κτηματογράφησης που  λειτουργούν είναι στον Εξαπλάτανο για την Αλμωπία και στην Έδεσσα για τα χωριά του εκεί Δήμου. Η προθεσμία υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας μετά και τη τελευταία παράταση έληξε στις 02/06/2015 με το ποσοστό συμμετοχής σ’ αυτήν να μη κρίνεται ικανοποιητικό. Η συλλογή των εκπρόθεσμων πλέον δηλώσεων συνεχίζεται κανονικά και χωρίς την επιβολή προστίμου σε καμία περιοχή όπου έχει γίνει κτηματογράφηση προς το παρόν, με την πρόβλεψη να οδηγεί στην ανάρτηση των προσωρινών πινάκων και αποτελεσμάτων και τη μετάβαση στην επόμενη φάση της κτηματογράφησης στις αρχές Φθινοπώρου του 2016. Η επόμενη φάση είναι αυτή που ακολουθεί μετά τον έλεγχο των δηλώσεων από δικηγόρους και τοπογράφους και οδηγεί στην ανάρτηση των πρώτων στοιχείων με δίμηνη ή τετράμηνη προθεσμία για τη διόρθωση σφαλμάτων και την υποβολή ενστάσεων όπου αυτό είναι απαραίτητο, οι οποίες θα κριθούν από τις αρμόδιες τοπικές επιτροπές ενστάσεων με τη συμμετοχή σ’ αυτές τεχνικών και νομικών. Οι επιτροπές αυτές είναι διοικητικής φύσεως και οι αποφάσεις  επί των ενστάσεων είναι δεσμευτικές και δεν ανατρέπονται ούτε από την ίδια την Κτηματολόγιο ΑΕ που είναι το Νομικό Πρόσωπο που έχει την ευθύνη για τη δημιουργία και την ολοκλήρωση του έργου του Εθνικού Κτηματολογίου.

Η μετάβαση όμως στην επόμενη φάση έχει κι ένα ακόμη σοβαρό επακόλουθο. Δικαίωμα το οποίο δεν έχει δηλωθεί έως την προθεσμία που θα ορισθεί ως «πάγωμα» της κτηματολογικής βάσης πριν την ανάρτηση δεν θα συμπεριληφθεί σ’ αυτήν και συνεπώς ο δικαιούχος του δε θα μπορεί να προβεί άμεσα σε ορισμένες πράξεις όπως στην έκδοση πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου το οποίο θα είναι απαραίτητο για οποιαδήποτε συμβολαιογραφική η δικαστική πράξη που αφορά το ακίνητο (άρθρο 5 του Ν. 2308/1995) χωρίς τον έλεγχο του εννόμου συμφέροντός του. Πέραν αυτού βέβαια θα υπάρχει η δυνατότητα δήλωσης μέχρι και το πέρας της κτηματογράφησης ούτως ώστε να συμπεριληφθεί το δικαίωμα στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές στο λειτουργούν πλέον κτηματολογικό γραφείο που θα πάρει τη θέση του υποθηκοφυλακείου μετά τη κατάργησή του ως θεσμού. Σημαντικό θέμα στο οποίο πρέπει να εστιάσουμε τη προσοχή όλων είναι το εξής: ακίνητο στο οποίο δε θα δηλωθεί δικαίωμα ως το τέλος της κτηματογράφησης και δεν συμπεριληφθεί στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές θα περαστεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη πράγμα το οποίο επιφέρει επιπρόσθετη ταλαιπωρία για τους δικαιούχους καθώς μια τέτοια λανθασμένη εγγραφή θα μπορεί να διορθωθεί με συγκεκριμένη διαδικασία  η οποία πέραν από  ελάχιστες  περιπτώσεις που θα αφορά πρόδηλα σφάλματα της κτηματογράφησης και διορθώνεται με αίτηση στον προΪστάμενο του αρμοδίου κτηματολογικού γραφείου (δήλωση από συνιδιοκτήτη με κοινό τίτλο κτήσης κλπ) θα είναι δικαστική, με κατάθεση αγωγής με βάση τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας με ότι αυτό συνεπάγεται κυρίως ως προς το επιπλέον κόστος  για τους κυρίους των ακινήτων που θα αφορά. Αν, τώρα, ο κύριος του δικαιώματος αδιαφορήσει και σ’ αυτό το σημείο, τότε προβλέπεται προθεσμία 5 χρόνων από τις πρώτες εγγραφές για τους κατοίκους εσωτερικού και 7 χρόνων για τους κατοίκους εξωτερικού (ήταν 10 και 12 χρόνια για τις παλαιότερες μελέτες) η οποία όταν παρέλθει, τα αδήλωτα ακίνητα  τότε μόνο περιέρχονται στην απόλυτη κυριότητα του Δημοσίου και ο δικαιούχος θα μπορεί πλέον να εγείρει μόνο ενοχική αξίωση αποζημίωσης και να δικαιωθεί μόνο σε ορισμένες περιπτώσεις και, σπάνια έως ποτέ, την αυτούσια απόδοση του ακινήτου του, το οποίο είναι αυτονόητο ότι δε θα μπορεί να μεταβιβάσει περαιτέρω. Ήδη καθημερινά γίνεται γνωστό πως στις περιοχές που ολοκληρώνεται η κτηματογράφηση κι έχουν λάβει χώρα οι πρώτες εγγραφές στο κτηματολόγιο, χιλιάδες ακίνητα αναζητούν τον ιδιοκτήτη τους.

Θα ήταν λοιπόν συνετό να προχωρήσουμε σε έναν έλεγχο των τίτλων και των εγγράφων μας γενικότερα και στην τακτοποίηση των εκκρεμοτήτων που τυχόν υπάρχουν με την έκδοση τίτλων, συμβολαιογραφικών πράξεων ή δικαστικών αποφάσεων όπως θα ήταν το ορθότερο, ώστε να  προβούμε άμεσα στη δήλωση της ιδιοκτησίας μας  σ’ αυτό το στάδιο της κτηματογράφησης ή να ενημερωθούμε από τους αρμόδιους για τις δυνατότητες που έχουμε (δήλωση με προσκόμιση εγγράφων που αποδεικνύουν την νομή και κατοχή της έκτασης επί μακρύ χρονικό διάστημα (20 ετίας) Ε9,ένορκες βεβαιώσεις, δηλώσεις ΟΣΔΕ, λογαριασμοί ΔΕΗ-ΟΤΕ κλπ ιδίως στις περιοχές που δεν έχει γίνει διανομή –Αρχάγγελος, Γαρέφι, Πρόμαχοι, Σαρακηνοί- Κορυφή, Λουτράκι, Αετοχώρι κλπ) αν η άμεση τακτοποίηση όλων των εκκρεμοτήτων δεν είναι δυνατή αυτή τη στιγμή και λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσης που ταλαιπωρεί τη χώρα, ούτως ώστε να έχουμε αργότερα τη δυνατότητα διορθώσεων και τακτοποίησης τυχόν ελλείψεων μέσα στα χρονικά όρια που αυτό είναι δυνατό. Προς αυτή τη κατεύθυνση βοηθάει και το ότι γίνεται δεκτή η κατάθεση της δήλωσης με αιτία τη χρησικτησία και αν ακόμα από τα προσκομιζόμενα έγγραφα δεν προκύπτει η 20ετία, προκειμένου να επεξεργαστεί περαιτέρω η δήλωση ενώ ο δικαιούχος μπορεί να επανέλθει αργότερα καταθέτοντας συμπληρωματικά και άλλα έγγραφα προς ισχυροποίηση του δικαιώματός του. Να σημειώσουμε πως στο χρόνο χρησικτησίας του τωρινού δικαιούχου μπορεί να προσμετρηθεί και ο χρόνος χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου του (πατέρα, παππού κλπ) και άρα, μπορούν να γίνουν δεκτά και έγγραφα που αποδεικνύουν τη νομή του προηγούμενου κυρίου πριν τον δηλούντα για να συμπληρωθεί η 20ετία.

Πρέπει να τονιστεί, τέλος,  πως ακόμα και στη περίπτωση επίκλησης χρησικτησίας, το κόστος, που περιλαμβάνει και την επίδοση της δήλωσης με δικαστικό επιμελητή στο ελληνικό Δημόσιο για να λάβει αυτό γνώση και να προστατευτεί η δημόσια περιουσία από επίδοξους καταπατητές, είναι πολύ λιγότερο από αυτό που θα απαιτεί μια δήλωση μετά την Ανάρτηση όταν απαραίτητα θα γίνεται ταυτόχρονα με αυτήν και κατάθεση ενστάσεως  για να είναι παραδεκτή, ή μια δικαστική διαδικασία αναγνώρισης αργότερα. Και η ίδια  η κοινοποίηση της δήλωσης στο Δημόσιο όμως, αποτελεί μια πολύ απλή και εντελώς τυπική διαδικασία χωρίς κανένα ουσιαστικό αντίκτυπο ή κύρωση προς τους φερόμενους ιδιοκτήτες. Σε καμία περίπτωση φυσικά μετά από αυτή τη διαδικασία και μόνο δε δημιουργείται τίτλος ιδιοκτησίας για το συγκεκριμένο ακίνητο καθώς το κτηματολόγιο δε δημιουργεί τίτλους αλλά η εγγραφή σ’ αυτό δημιουργεί τεκμήριο ύπαρξης  και απόδειξης του δικαιώματος (κυριότητας). 

Δεν υπάρχει βέβαια λόγος να τρομοκρατηθεί κανείς σ’ αυτό το στάδιο, πρέπει να υπάρχει όμως σωστή ενημέρωση  και επικοινωνία με το δικηγόρο, το συμβολαιογράφο μας  ή το προσωπικό του γραφείου κτηματογράφησης που θα μας συστήσει τον καλύτερο τρόπο να πραγματοποιήσουμε τη δήλωση ιδιοκτησίας μας  καθώς η συμμετοχή όλων στη διαδικασία αυτή κρίνεται απαραίτητη για τη διασφάλισή της και τη προστασία από πιθανή «απώλεια» των ακινήτων μας.

Μελίνα Γ. Κονάκογλου – Κωνσταντοπούλου

                          Δικηγόρος