Συ Συχνές ερωτήσεις – απαντήσεις για την προστασία πρώτης κατοικίας

1.    Η προστασία πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς  λήγει το Δεκέμβριο 2017;

Όχι. Η προστασία της πρώτης κατοικίας ισχύει μέχρι και τις 31/12/2018 και εξασφαλίζεται μέσω  αίτησης στο «Νόμο Κατσέλη», όπως τροποποιήθηκε από τον Υπουργό Γιώργο Σταθάκη.

Η οριζόντια προστασία πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς έληξε τον Δεκέμβριο 2014  καθώς η προηγούμενη κυβέρνηση δεν μερίμνησε να την ανανεώσει, γεγονός που έγινε δεκτό από τους θεσμούς ως σιωπηρή συγκατάθεση της τότε κυβέρνησης να αρθεί η προστασία. Έκτοτε υπήρξε προειδοποίηση από τους Θεσμούς ότι δεν θα επιτραπεί νέα παράταση πριν αναδιαμορφωθεί ο νέος νόμος Κατσέλη. Τελικά η σημερινή κυβέρνηση πέτυχε και η τροποποίηση αυτή ολοκληρώθηκε με νέες πρόνοιες από τον υπουργό Σταθάκη το 2015 και η προστασία της πρώτης κατοικίας παρέχεται  με αίτηση στο αναθεωρημένο πλαίσιο, το οποίο όμως παράλληλα έλαβε διευρυμένο και ολιστικό χαρακτήρα για να ρυθμίσει οριστικά το πρόβλημα της στέγασης αλλά και της ρύθμισης των βαρών όλων των χρεών. Διευρύνθηκε σημαντικά  για την αντιμετώπιση όλου του φάσματος του ιδιωτικού χρέους δίνοντας όχι μόνο τη δυνατότητα να ρυθμιστούν χρέη προς Τράπεζες, αλλά και προς ασφαλιστικά Ταμεία,Δημόσιο, ΟΤΑ και προς λοιπούς ιδιώτες. Οι συνολικές υποχρεώσεις του αιτούντος συγκρίνονται με το πραγματικό του εισόδημα και το επίπεδο των προστατευόμενων ευλόγων δαπανών διαβίωσης και ρυθμίζονται μαζικά ούτως ώστε τα νοικοκυριά και οι ελεύθεροι επαγγελματίες να βρίσκουν οριστική λύση διαγραφών και επιμηκύνσεων για όλα τους τα προβλήματα χρέους χωρίς να επηρεάζεται η ποιότητα της ζωής τους.

Μάλιστα, για η σημερινή κυβέρνηση, το 2015 είχε επιτύχει και είχε συμφωνήσει άτυπα με τις τράπεζες να μην εκτελέσουν πλειστηριασμούς μέχρι να γίνει η τροποποίηση του νόμου Κατσέλη και μέχρι να ολοκληρωθεί ο νέος κώδικας δεοντολογίας της ΤτΕ. Έτσι σχεδόν για ολόκληρο το 2015 δεν διενεργήθηκαν πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας από τις τράπεζες.

2.    Ποιους προστατεύει ο τροποποιημένος νόμος Σταθάκη ;

Οι διατάξεις του Νόμου Σταθάκη (του αναθεωρημένου Ν.3869/2010 ή «Νόμου Κατσέλη») που ισχύουν από 1ης Ιανουαρίου 2016 έως την 31^η Δεκεμβρίου του 2018, προστατεύουν αποτελεσματικά  την πρώτη κατοικία των πολιτών που βρίσκονται σε οικονομική αδυναμία. 

Συγκεκριμένα, ο Νόμος ορίζει ότι ο οφειλέτης μπορεί να υποβάλει στο δικαστήριο  αίτηση και σχέδιο διευθέτησης οφειλών ζητώντας να εξαιρεθεί από την εκποίηση κύρια κατοικία με ή χωρίς προσημείωση ή υποθήκη,  αν ισχύουν οι εξής προϋποθέσεις:

Α. Εφόσον η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 180.000 ευρώ για έναν ενήλικα (ποσό που προσαυξάνεται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του οφειλέτη σε 220.000 για ζευγάρι, 240.000 για οικογένεια με 1 τέκνο, 260.000 για οικογένεια με δύο τέκνα και 280.000 για οικογένεια με τρία τέκνα)

Και

το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του οφειλέτη δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης προσαυξημένες κατά 70%, δηλαδή κυμαίνεται μεταξύ 13.906 ευρώ και 40.800€ ευρώ ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση (οικογενειακό εισόδημα ενήλικα:  13.906 ευρώ, ζευγάρι: 23.659 ευρώ και κάθε παιδί: 5.714 ευρώ),

τότε αναδιαρθρώνονται τα δάνεια με βάση τις δυνατότητες αποπληρωμής και τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης του οφειλέτη και του  προσφέρεται πλήρης δικαστική κάλυψη.

Β. Εφόσον συντρέχουν κάποιες πρόσθετες προϋποθέσεις, δηλαδή:

Η αντικειμενική αξία κύριας κατοικίας κυμαίνεται μεταξύ 120.000 και 220.000 ευρώ, προσαυξημένη ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του οφειλέτη (ένας ενήλικάς:120.000 ευρώ, ζευγάρι:160.000 ευρώ και 20.000 ανά τέκνο),

και

το ετήσιο εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, δηλαδή κυμαίνεται από 8.180 έως 24.000 ευρώ (άγαμος: 8.180 ευρώ, ζευγάρι: 13.917 ευρώ και κάθε παιδί: 3.361 ευρώ)

το Δημόσιο καλύπτει έως και το 95% των μηνιαίων καταβολών επί τριετία.

Με βάση αυτές τις διατάξεις, η περίοδος αποπληρωμής δύναται να επιμηκυνθεί έως 35 έτη και η συνολική οφειλή να προσαρμοστεί στα επίπεδα της μειωμένης εμπορικής αξίας της κύριας κατοικίας του.

Για όλες τις κατηγορίες προβλέπεται η δόση να υπολογίζεται σε νέα βάση, με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου (το χρέος μειώνεται μέχρι την εμπορική αξία του ακινήτου) και τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης.  Με αυτόν τον τρόπο δίνεται η προοπτική διαγραφής των οφειλών κατά το ποσοστό της μείωσης της εμπορικής αξίας των κατοικιών και η έως 35 χρόνια παράταση της αποπληρωμής του υπολοίπου, με βάση τις πραγματικές δυνατότητες αποπληρωμής. 

3.    Κινδυνεύω από πλειστηριασμό ή κατάσχεση ή με απειλούν με αυτό οι εισπρακτικές. Με προστατεύει ο αναθεωρημένος Νόμος Κατσέλη-Σταθάκη;

Με την κατάθεση της αίτησης προστατεύεται ο αιτών, από πλειστηριασμούς και κατασχέσεις,  με αυτόματη αναστολή αυτών των αναγκαστικών μέτρων. Προστατεύεται αυτομάτως τόσο η πρώτη κατοικία όσο και τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία και οι καταθέσεις.

4.    Όσοι δεν μπορούν να ενταχθούν στο «Νόμο Κατσέλη», όπως τροποποιήθηκε από το «Νόμο Σταθάκη» και έχουν αδυναμία αποπληρωμής των υποχρεώσεών τους είναι εκτός προστασίας;

Δεν υπάρχουν κατηγορίες του πληθυσμού (φυσικά πρόσωπα και ελεύθεροι επαγγελματίες) που δεν μπορούν να ενταχθούν στον αναθεωρημένο «Νόμο Κατσέλη» («ΝόμοΣταθάκη») εφόσον έχουν αποδεδειγμένα αδυναμία αποπληρωμής των υποχρεώσεών τους.

Πολλοί επιλέγουν να μην ενταχθούν αν έχουν περίσσευμα περιουσιακών στοιχείων και ακολουθούν την εξωδικαστική οδό. Σε αυτήν την περίπτωση: Τα φυσικά πρόσωπα και οι ελεύθεροι επαγγελματίες που δεν επιθυμούν να ενταχθούν στο νόμο Κατσέλη έχουν την προστασία, που απορρέει από τον κώδικα δεοντολογίας της ΤτΕ, που οι τράπεζες είναι υποχρεωμένες να ακολουθούν σε περίπτωση που ο δανειολήπτης το ζητήσει.

Σε γενικές γραμμές προστατεύονται με βάση το στατιστικό δεδομένο των εύλογων δαπανών διαβίωσης που επικύρωσε το Κυβερνητικό Συμβούλιο Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους  (ΚΥΣΔΙΧ) και δεν υποχρεώνονται να πληρώσουν πάνω από τη διαφορά των εισοδημάτων μείον τις δαπάνες διαβίωσης, ανάλογα με την οικογενειακή τους κατάσταση (εύλογες δαπάνες διαβίωσης μηνιαίως: ενήλικας 682 ευρώ, Ένα ζευγάρι 1.160 ευρώ, Οικογένεια με ένα παιδί 1.440 ευρώ, με δυο παιδιά 1.720 ευρώ, με τρία παιδιά 2.000 ευρώ και με τέσσερα παιδιά 42.280 ευρώ).

Θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να ενημερώνουν τις τράπεζες και να ζητούν εγγράφως τις προτάσεις, που τους κάνουν, για ρυθμίσεις των οφειλών τους.

Οι ατομικές, μικρές, μεσαίες και μεγάλες επιχειρήσεις προστατεύονται αυτόματα από πλειστηριασμούς και κατασχέσεις από την αίτηση τους στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό  εφόσον έχουν έστω και ένα ευρώ κέρδος πριν τις αποσβέσεις και πριν την πληρωμή των τόκων και των φόρων  σε ένα από τα τελευταία τρία χρόνια. Εάν δεν πληρούν τις προηγούμενες προϋποθέσεις προστατεύονται σε προπτωχευτικό στάδιο από τη διαδικασία εξυγίανσης του τροποποιημένου Πτωχευτικού Κώδικα.

5.    Ποιες ενέργειες πρέπει να γίνουν από τον δανειολήπτη για να τύχει της προστασίας, που προσφέρεται με βάση το «Νόμο Κατσέλη», όπως τροποποιήθηκε με το νόμο Σταθάκη;

Προϋπόθεση είναι ο δανειολήπτης να έχει πλήρη ενημέρωση για τις δυνατότητες που προσφέρονται με βάση το Νόμο και να υποβάλει αίτηση ένταξης στο δικαστήριο μέσω δικηγόρου. Η προστασία δεν μπορεί να είναι χωρίς αίτηση μέσω δικηγόρου γιατί απαιτείται έκδοση δικαστικής απόφασης.

Για τα χαμηλά εισοδήματα παρέχεται δωρεάν δικηγόρος από το ΥΔΔΑΔ μέσω του θεσμού της νομικής βοήθειας με απλή αίτηση στο Πρωτοδικείο της περιοχής διαμονής.

6.    Οι δανειολήπτες που τα δάνειά τους θα μεταβιβαστούν στις εταιρίες διαχείρισης για εξυπηρέτηση ή ολοκληρωτική πώληση θα χάσουν την προστασία από τους παραπάνω νόμους;

Όχι. Ο νόμος για τις μεταβιβάσεις δανείων από τις τράπεζες στις εταιρίες είτε για είσπραξη είτε για πώληση περιέχει όρο, σύμφωνα με τον οποίο, ισχύει η ίδια προστασία που προσφέρεται μέσω του «Νόμου Κατσέλη» ή του Κώδικα Δεοντολογίας στους δανειολήπτες αυτούς.

Ειδικά πριν από την πώληση δανείων, ο Νόμος υποχρεώνει τις τράπεζες για τη διαπραγμάτευση ρύθμισης με τη διαδικασία και τις προϋποθέσεις του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών . Ακόμα και αν δεν αποφέρει καρπούς η διαπραγμάτευση με την τράπεζα και το δάνειο μεταβιβαστεί, το fund έχει εκ νέου την υποχρέωση να ξαναδιαπραγματευτεί με τους κανόνες του ΚΔΤ.

Δηλαδή θα πρέπει και οι εταιρίες να ακολουθούν τη διαδικασία που προβλέπεται από τον Κώδικα Δεοντολογίας, να σεβαστούν τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης καθώς επίσης και τις αποφάσεις ένταξης στο «Νόμο Κατσέλη» όπως τροποποιήθηκε από το «Νόμο Σταθάκη».

Επιπλέον, θα έχουν τη δυνατότητα να διαπραγματευτούν τους όρους ρύθμισης των δανείων τους και να ζητήσουν διαγραφή του υπολοίπου που αποδεικνύεται αντικειμενικά ότι δεν έχουν τη δυνατότητα να αποπληρώσουν.

7.    Δεν έχω κύρια κατοικία. Μένω στο ενοίκιο και δεν έχω  σημαντικά περιουσιακά στοιχεία. Με προστατεύει ο αναθεωρημένος «Νόμος Κατσέλη» («Νόμος Σταθάκη);

Ο αναθεωρημένος «Νόμος Κατσέλη» («Νόμος Σταθάκη»), ιδίως σε περιπτώσεις οφειλετών που δεν έχουν κύρια κατοικία και ανεπαρκή περιουσιακά στοιχεία (υπολογίζεται ότι είναι το 80% των περιπτώσεων των κατόχων καταναλωτικών δανείων-πιστωτικών καρτών),μπορεί να αποδειχτεί ιδιαίτερα ευεργετικός, εξασφαλίζοντας ελάχιστες δόσεις, στο επίπεδο της διαφοράς των εισοδημάτων του αιτούντος μείον τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης. Οι δόσεις αυτές  θα καλύπτουν όλο το φάσμα των οφειλών, όχι μόνο προς τράπεζες, για μία τριετία. Ειδικά για όσους αντιμετωπίζουν το φάσμα της ανεργίας και των χρόνιων προβλημάτων υγείας, ο Νόμος δίνει τη δυνατότητα στον δικαστή να διατάξει μηδενικές δόσεις ή ελάχιστη δόση 40 ευρώ για μία τριετία. Μετά την τριετία και αν δεν έχει βελτιωθεί η οικονομική κατάσταση του αιτούντος μπορεί να αποφασιστεί ΟΡΙΣΤΙΚΗ ή ΣΗΜΑΝΤΙΚΗ ΔΙΑΓΡΑΦΗ ΧΡΕΩΝ. Το ύψος της διαγραφής προσδιορίζεται από τον δικαστή και η νομολογία ως τα τώρα μας έχει συνηθίσει σε σημαντικές διαγραφές οφειλών.

 Με άλλα λόγια, με την εισαγωγή από την ηγεσία του Υπουργείου Οικονομίας & Ανάπτυξης του εισοδηματικού  κριτηρίου των Εύλογων Δαπανών Διαβίωσης (στην αναθεώρηση του «Νόμου Κατσέλη» στα τέλη του 2015, προστατεύονται τα εισοδήματα έως το ύψος των Εύλογων Δαπανών Διαβίωσης